MILANO (MF-NW)--Il 2025 ha confermato una verità ormai difficile da ignorare: l’incertezza è diventata una condizione strutturale. Secondo il rapporto "Bend, Not Break: Investing in Real Estate Amid Economic Uncertainty" di Pimco, le tensioni geopolitiche, la persistenza dell’inflazione e la volatilità dei tassi stanno ridisegnando la mappa del real estate globale, rendendo obsoleti gli approcci tradizionali basati sulla compressione dei "cap rate" e sull'espansione ciclica dei canoni.
Secondo il rapporto, in un contesto così frammentato e disallineato a livello macro, il successo dipende da un’esecuzione disciplinata e dalla capacità di valorizzare segmenti con domanda strutturale, anche in mercati piatti o sotto pressione. Le opportunità migliori oggi si trovano in settori difensivi come l’infrastruttura digitale, l’housing multifamiliare e gli alloggi per studenti, oltre che nei crediti garantiti da asset resilienti.
CICLO SELETTIVO E STRATEGIE SU MISURA
La fase attuale richiede un approccio chirurgico: non basta più “comprare il settore giusto”. L’analisi dev’essere asset-specific, con una profonda conoscenza dei sottosettori e delle dinamiche locali. Il posizionamento geografico, le regolamentazioni e la qualità degli inquilini giocano un ruolo sempre più centrale. Per esempio, in Europa la spinta agli investimenti in difesa e infrastrutture può sostenere la domanda in logistica e residenziale in Paesi come Germania ed Europa orientale. In Asia, gli investitori premiano mercati stabili come Giappone, Singapore e Australia, mentre in Cina dominano ancora incertezze su debito e fiducia dei consumatori.
SEGMENTI ABITATIVI IN EVOLUZIONE
Il residenziale continua a offrire rendimenti stabili, ma i rischi sono divergenti. In tutto il mondo la domanda di affitto resta alta a causa dei costi proibitivi per l’acquisto, tassi ipotecari elevati e nuove preferenze abitative. Tuttavia, le politiche locali stanno intervenendo sempre più spesso con regolamenti su affitti e zonizzazione, specie in Europa. L’housing per studenti si conferma invece un comparto in crescita, sostenuto da una domanda prevedibile e una disponibilità limitata, specie in Paesi anglofoni, Spagna e Giappone.
LOGISTICA: TRA NEARSHORING E INCERTEZZE LOCALI
Il segmento industriale – centri di distribuzione e magazzini – è ormai vitale per l’economia digitale e per la ristrutturazione delle catene di fornitura. Tuttavia, la crescita degli affitti ha rallentato e l’espansione dell’offerta in alcune aree rischia di superare la domanda. Gli investitori sono ora più selettivi, premiando asset urbani di qualità, vicini a porti e snodi logistici, specie negli Stati Uniti e in Europa. Ma i costi di costruzione, le incertezze regolamentari e i rischi legati ai tenant pongono nuove sfide.
NEL RETAIL SERVE SELETTIVITÀ E RITORNO ALL’ESSENZIALE
Secondo gli esperti, il retail non è più "un’anomalia negativa". I format legati ai beni essenziali, come centri commerciali con supermercati e negozi di prossimità, stanno mostrando resilienza. Negli Usa e in Europa, i capitali si concentrano su asset con traffico stabile, contratti lunghi e possibilità di valorizzazione. Al contrario, i centri non ancorati da beni essenziali continuano a soffrire. In Asia, la ripresa del turismo sostiene le vie dello shopping in Giappone e Corea, mentre i mall suburbani restano deboli.
IL SETTORE OFFICE È IL PIÙ INCERTO TRA I SEGMENTI
Il settore uffici resta in cerca di un nuovo equilibrio. Nei mercati maturi, la domanda si concentra su immobili di alta qualità, centrali, efficienti e allineati agli standard Esg. Gli edifici obsoleti, invece, rischiano l’abbandono a meno di importanti interventi. Negli Usa, alcune città costiere iniziano a vedere segnali di ripresa, ma il debito in scadenza e la debolezza della domanda mettono sotto pressione gli asset meno performanti. In Europa e Asia, il ritorno in ufficio sta gradualmente riprendendo, ma gli investitori si muovono con molta cautela. Secondo Pimco, "l’epoca dei ritorni facili è finita". I portafogli immobiliari devono ora essere costruiti con precisione, integrando competenze locali e visione globale. Più che inseguire le tendenze cicliche, è necessario distinguere i trend strutturali e saperli interpretare con strategie mirate. In questo scenario, la differenza la fanno l’agilità strategica, la gestione attiva e la capacità di generare valore anche in mercati piatti.
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MF NEWSWIRES (redazione@mfnewswires.it)
2711:14 giu 2025